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Comment investir en ehpad efficacement ?

Temps de lecture : 7 minutes

Vous songez à acheter une chambre dans un Ehpad, vous avez peut-être quelques questions en tête : Est-ce rentable d’investir dans un EHPAD ? Quelle somme pour investir en EHPAD ? Comment investir en EHPAD en 2022 ? Où s’adresser pour investir en EHPAD ? Investir dans un Ehpad a reçu beaucoup d’éloges ces derniers temps, est-ce que ça vaut le coup ?

Vous voulez avoir plus d’informations sur l’investissement en Ehpad, je vais vous donner les informations importantes :

En quoi consiste un investissement dans une maison de retraite de type EHPAD ?

Lorsque vous investissez dans un EHPAD, vous n’investissez pas dans la construction de l’établissement en tant que tel (sauf si vous le souhaitez bien entendu), mais plutôt dans une chambre ou un logement au sein de l’établissement.

Cette acquisition immobilière est donc particulière puisque vous serez lié contractuellement avec l’exploitant de la maison de retraite avec un bail commercial au lieu d’être directement en lien avec le locataire. Il faudra néanmoins prévoir le budget adéquat pour acquérir la chambre.

 

Le budget à prévoir pour acheter une chambre dans un EHPAD

Le budget nécessaire pour investir dans une maison de retraite est plutôt faible par rapport aux investissements locatifs traditionnels. Une chambre simple coûte environ 100 000 € et un appartement plus spacieux coûte 300 000 €. Bien évidemment, le prix variera, notamment en fonction de la localisation de l’EHPAD et du prix foncier du bien.

Dans tous les cas, la composition de la pièce et ses caractéristiques dépendent de la décision du promoteur. A l’exception de l’achat de chambres d’EHPAD sur le second marché, la plupart des investissements en EHPAD se font sur plan ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

En raison de la forte concentration de personnes âgées, la plupart des maisons de repos sont construites en banlieue.

investissement ehpad

 

Quelle est la différence entre les maisons de retraite classique et les Ehpad ?

Outre l’accueil familial, les résidences seniors et les communautés intergénérationnelles, les résidences seniors et les résidences services (EHPAD) font partie des solutions d’hébergement pour les personnes âgées. Souvent confondus, ces deux types de construction diffèrent à la fois dans leur fonctionnement et dans les phrases utilisées.

L’expression « maison de retraite » comprend l’ensemble des résidences pour seniors. Ainsi, contrairement aux EHPAD, les maisons de retraite ne sont pas obligatoirement médicalisées. Ces structures ne possèdent pas de ressources en personnel nécessaire pour assurer la prise en charge de personnes âgées dépendantes.

 

À qui est destiné cet investissement ?

Pour toute personne qui a pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier sans vouloir se soucier de sa gestion locative. Mais aussi pour tout investisseur qui est en quête d’un revenu complémentaire avec un rapport rendement / fiscalité supérieur à un investissement locatif traditionnel.

 

Pourquoi investir en Ehpad ?

La population française est vieillissante, pour preuve l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques a sorti une étude démontrant qu’un français sur 3 aura 60 ans en 2060 tandis qu’1 français sur 6 aura plus de 85 ans.

Investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est l’un des placements immobiliers les plus attrayants pour les Français.

Non sans raison. Cette forme d’investissement vous permet de percevoir un loyer sûr et d’obtenir des avantages fiscaux. Ces atouts de l’investissement en EHPAD sont notamment dus à l’augmentation constante de la population âgée en France.

Le marché de l’EHPAD détient par ailleurs un avantage concurrentiel important par rapport aux autres résidences de services que sont les résidences étudiantes ou de tourisme par exemple. Les EHPAD reçoivent un agrément délivré par l’État nécessaire à l’exploitation de ces établissements.

 

Investir en Ehpad, mon avis ?

Investir dans un EHPAD, un placement futuriste. Faut-il investir dans un EHPAD ? Ma réponse serait oui. Ce marché sont est en plein essor et pour cause.

Concrètement, la France compte plus de 7 500 EHPAD pour environ 600 000 habitants. Or, selon l’INSEE, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindra 2 millions d’ici 2060. Cela suggère que les stages en EHPAD se portent très bien à Toulouse, d’autant plus que la demande de structures médicales augmente.

De même, notre avis sur l’investissement en EHPAD reste positif car des garanties locatives sont fournies. Le système est conçu pour éliminer le risque locatif pour les investisseurs avisés.

Ce placement offre également d’autres avantages comme : l’absence des contraintes administratives, l’avantage fiscal, la rentabilité élevée…

 

Quelle somme pour commencer à investir ?

Les prix pour investir en Ehpad oscillent entre 55 000 et 500 000 € pour une chambre, tout dépend du lot et de la résidence choisie (les qualités intrinsèques, les services proposés, la localisation, etc.). Plus le lot sera cher, plus les loyers à verser seront importants. Mais l’indicateur essentiel pour mesurer la valeur de votre investissement en Ehpad, c’est ici la rentabilité locative.

 

Que dois-je étudier avant d’investir dans une chambre Ehpad ?

En effet, en plus de la qualité du bien et des prestations fournies par l’exploitant, l’investisseur doit analyser avec attention la localisation de la résidence (environnement chaleureux et calme, proximité des hôpitaux, accessibilité et de préférence zones dépourvues de structures médicales). L’ancienneté de l’appartement et sa conformité aux normes en vigueur, son planning de travaux ainsi que la qualité du gestionnaire et surtout le bail commercial et les travaux entre les différentes parties.

Investir dans les ehpad

 

Où s’adresser pour investir en EHPAD ?

Si vos connaissances du monde financier sont limitées, mieux vaut vous adresser à des établissements qui mettent à votre disposition des conseillers pouvant vous guider dans vos choix. Toutes les banques, les sociétés d’assurance et certaines sociétés de gestion de portefeuilles disposent de tels conseillers. Leur niveau d’expertise est généralement fonction du type de clientèle.

 

Votre conseiller bancaire

On voit de plus en plus d’institutions bancaires proposer de tels investissements à leurs clients. Malheureusement, les institutions financières manquent d’indépendance, ce qui peut limiter leurs offres.

 

Votre avocat, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine

Si l’immobilier d’EHPAD peut être proposé à travers ces différents interlocuteurs, nous recommandons de privilégier les personnes ou les organismes véritablement spécialisés dans ce secteur atypique.

 

Achat en direct

Il est possible d’acheter en direct un bien EHPAD cependant vous serez rapidement bloqués car il n’existe pas d’interface permettant la mise en relation des deux parties. Ce secteur niche n’est pas vraiment démocratisé.

 

Quels sont les rendements attendus pour un investissement en maison de retraite ?

Investir dans des EHPAD T2 peut être rentable avec des rendements hors avantages fiscaux de 3,5% à 6%. Bien sûr, toutes les maisons de retraite ne sont pas identiques. La rentabilité dépend principalement de la qualité de l’installation et des contrats de location avec les exploitants.

De plus, les rendements de tels investissements sont plus stables du fait de la durée du contrat de location conclu avec l’exploitant d’EHPAD (on parle d’investissements de retraite). Contrairement aux investissements locatifs traditionnels, il n’y a pas de risque de vacance dans le bien locatif (l’exploitant paie le loyer). D’une part, il est nécessaire d’assurer le bon fonctionnement de l’installation pour éviter le risque de faillite de l’exploitant.

D’un point de vue purement économique, investir dans une résidence pour personnes âgées est un excellent complément aux investissements locatifs traditionnels, surtout compte tenu de la corrélation partielle entre ces deux actifs. En effet, une nouvelle perte d’autonomie des Français pourrait réduire la demande de logements locatifs, mais cela augmenterait la rentabilité des EHPAD et la demande de logements en EHPAD. Investir dans les maisons de retraite permet donc une certaine diversification du portefeuille immobilier en se couvrant des effets du vieillissement sur le marché immobilier.
Mais la liquidité peut poser certains problèmes à la vente de maisons de retraite médicalisées, en particulier malgré un marché secondaire animé par des conseillers en investissement financier et en gestion de patrimoine.

 

Quel est le meilleur EHPAD de France ?

Les normes de qualité concernant les équipements sont certes importantes, mais pour les familles s’occupant de personnes âgées dépendantes, leur localisation influence fortement le choix de la solution.

L’importance du maillage territorial se retrouve donc dans nos distinctions. A cet égard, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur se distingue.
A l’instar de la plus performante de Statista, l’EHPAD de la Croix-Rouge russe à Nice, 55 des 250 établissements classés et 3 des 10 premiers sont situés dans la région. Vingt-deux ont été classés, et dans l’échantillon initial de 5 600 exploitations, les exploitations sous le soleil méditerranéen représentaient 10 % du total.

 

Pour ceux qui veulent payer moins d’impôts

Investir en EHPAD offre une détaxe sur les nouveaux achats. Il est alors soumis à la loi Censi Bouvard qui lui accorde une défiscalisation de 11% du prix de vente hors taxes. Le remboursement d’impôt sera réparti uniformément sur neuf ans. La défiscalisation est limitée à 300 000 €, vous pouvez donc exonérer jusqu’à 3 666 € par an pendant 9 ans, soit un total de 33 000 €.

Cependant, le loyer payé par l’exploitant est imposé comme un revenu locatif. La défiscalisation ne réduit donc pas les impôts de 33 000 €. En revanche, dès la première année de location, l’investisseur paie moins d’impôts que l’année précédente.

 

Investir en EHPAD les risques :

Même si investir dans les Ehpad est financièrement intéressant, il comporte son lot de contraintes qu’il faut connaître avant d’investir dans une résidence.

Lors d’un investissement locatif, on pense souvent, à tort ou à raison, à la plus-value que l’on pourra faire dans plusieurs années. Pour ce type d’investissement, cette revalorisation restera à un stade proche de zéro. En effet, il ne garantit qu’un rendement locatif.

Ensuite, la seconde contrainte est que la réglementation et la législation des EHPAD peuvent évoluer et être contraignante car cela suppose de nouvelles adaptations pour répondre aux nouvelles normes. Cela peut avoir un coût financier qui sera inévitable pour avoir la possibilité de louer sa chambre.

Le rendement proposé : un rendement supérieur à 5 % devrait vous alerter en sachant que la moyenne nationale se situe aux alentours des 3,5 à 4 %. Même si des exceptions peuvent exister, interrogez-vous sur les intentions du preneur à bail pour éviter une négociation des termes du contrat en votre défaveur.

J’ai également créer un article sur les 6 erreurs à éviter avant d’investir.

 

Simulation investissement en Ehpad :

Avant d’Investir en EHPAD vous pouvez faire une simulation.

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